杭州人开车15小时去签单！深圳“房抵贷”盛宴关门前，究竟有多疯狂？
高高举起，但不知是重锤出击，还是轻轻落下。
昨天，人行深圳市中心支行向深圳市各商业银行下发通知，要求紧急自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)，包括贷前、贷中、贷后等情况。
此举意味着深圳对房抵贷乱象开始动刀。节后，深圳楼市迎来一波剧烈上涨，二手房跳空涨价，不少楼盘出现了高达百万元的“喝茶费”。
这一波楼市骚动背后的推手，被普遍认为是“疫情贴息+房抵经营贷+避险资金”的叠加效应。
参与盛宴的，不仅有深圳本地资金，更有大量来自全国的炒房客。
PART 1
“整整1300公里，要是这车没有CCS，只怕这腿都得废了。”
上周六，老杭州人陈哥带着他哥们，俩人天不亮便从景芳出发，自驾前往深圳。整整开了15小时，直到当晚8点才抵达入住酒店。
其他人去深圳，不是商务出差、就是旅游，陈哥不一样，他得趁着周末赶紧把现有的房贷按揭，转为利率更便宜的经营贷。
两年前，陈哥跟着一大帮投资客跑去深圳的沙井，投资了一套准现房。89㎡，总价差不多350万，因深圳无房，首付仅需5成，余下房款按基准利率上浮10%办理按揭，年化利率5.39%。
按揭款放下来还不到1个月，房子便交付了。
过去一年多，又碰上深圳房价大涨，按市值，陈哥这房子单价妥妥涨了1万有余。
经营贷历来就有，倒不是稀罕物。这两年房地产调控措施，国家严控资金流入楼市，对经营贷现在颇多；再加上利率优惠幅度不大，客群并不广泛。
今年不一样。
陈哥从一块炒房的同行那得知，疫情之下，深圳为扶持小微企业，提出3个月减免经营贷利息补贴；再加上区政府另有4-12个月不等的利息补贴，算下来利率最低还不到2%。
嗅觉敏锐的陈哥，自觉这又是一条生财之道。这才火急火燎地拉上一块去深圳投资的哥们，自驾15小时跑去深圳。
办理经营贷，第一条，房子得是现房。深圳与杭州不同，早早迈入存量房时代。
再加上深圳从事经营贷的业务线十分发达，只需花几万块钱，一条龙全线服务。
陈哥算了下，深圳这套房子目前市值450万，按总房款的7折申请贷款，差不多能贷出315万。算下来，这套房子的实际支出，才40万。余下全是经营贷，利率还比正常房贷低。
“套出来”的钱继续投资楼市，坐等房价升值。“这不就是空手套白狼嘛。”出发前，陈哥笑着说，如果运气好，比上班赚多了。
不过，由于资料不全，兴冲冲出发的陈哥，只得败兴而归。倒是他哥们运气好，一周时间顺利办完了按揭贷转经营贷，据他估算，跑这么一趟，即便不拿贷出来的钱去买房，至少也能省下10来万的按揭。
PART 2
和杭州的陈哥相比，很多深圳本地人的操作更加彪悍。
某深圳本地房产大V的群里提及过一个案例：一深圳白领，押上几乎全部家当200多万，准备上宝中一套1000多万的房子。其理由，就是大放水的背景下，钱要大贬值，所以要玩命加杠杆。
宝中是指宝安中心区，以前被称为“深圳关外”，但经过这些年的发展，已晋升豪宅区。根据深圳中原成交系统显示，宝安中心区二手房成交均价今年1月为9.9万元/㎡。
而此白领认为：宝中单价上20万只是时间问题。
还有一位公司经营者，因为疫情，业务惨淡，干脆专职做起了房抵经营贷生意。他把自己价值800万的深圳房子抵押给银行，银行贷出600万。
在别人的建议下，他把钱全部拿去宝安买了一套90㎡三房，并准备再次抵押这套买来的房子。
网传的深圳各区贷款贴息比例
说到这里，该聊聊究竟是什么是房抵经营贷了？
这个政策以企业为主体，也就是说名下要有公司；然后必须以房产为抵押。单从表面看，是一个很普通的政策，并没有什么套利空间。
问题的关键是，因为疫情，金融机构会通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营。主要的操作就是提供3-12个月，比例不同的贴息，而且是市本级和区级两块都贴。
举个例子，某客户抵押房子后获得1000万贷款（深圳遍地千万豪宅），本来正常的贷款利率是4.75%，一年利息就是475000元。
现在，如果是在深圳南山区，市政府的贴息比例是50%，南山区的贴息比例是70%（各按一半计），算下来，年利息就变成了190000元，相当于年化1.9%。
然后，客户还能把贷来的钱投入楼市，享受房价的上涨。这边拿着不到两个点的低息贷款，那边楼市仅3月就同比上涨了9.7%（二手房）。
一来一去，相当于空手获得近8个点的利差。更何况，按目前深圳的房价上升势头，如果不施加外立，说一年只上涨10%，我是绝不相信的。
没有公司也不要紧，据说目前在深圳，直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司，市面价格也就几千元。
PART 3
如此肉眼可见的制度套利空间，让深圳的房价，尤其是二手房，今年以来暴涨。
国家统计局发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，深圳的持续抢房，已经完全打开了新房及二手房上升通道。
其中，新房价格比2019年3月上涨5.2%，二手房价格同比上涨9.7%，后者的幅度登顶全国。
这是深圳二手房，时隔2年后重回全国涨幅第一的宝座。
一位网友如此描述他的遭遇：看中了梅林关一套小面积的学区房，年前260（万），现在315。
“就在刚刚，315也被抢了，只剩下320，330……”
“今天好烦躁，320，330的都不想卖了。一套340，下午又给人签了。”
难怪有人说，深圳的房子，现在已经变成了“日涨房”。
前面提到过的宝安中心区，在豪宅税新政、前海扩容消息的刺激下，更是成为业主信心爆棚指数最高的区域之一，天价二手房挂牌随处可见。
一些小区，年前挂价还在10万+，最近飙升到了16万+。
二手房领涨的原因也很简单，变现更容易。如果说新房是T+1交易，那么二手房就是T+0交易。
因为政府贴息，大多有最长一年的限制，所以，对职业投资客来说，看重的，就是这一年的窗口期。
更何况，买来的二手房，可以再次进入经营贷市场，形成生生不息的循环。
现在的深圳人，抢二手房有多凶，来看看深圳中原研究中心发布的数据。2020年3月，深圳全市二手房累计成交成交套数为8008套，环比暴增380%，几乎逼近2019年单月最高成交量。
在二手房的加持下，新房市场也持续升温。
据报道，3月7日以来，深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺三次开盘，单价9—13万元/㎡，总价2000万起，均半天售罄。最短的一次，竟然只用了8秒钟。
魔幻之下，天价“喝茶费”（即更名费）也重出江湖。有房产中介要求缴纳70万元-100万元不等的“喝茶费”，甚至交了钱也只能通过户型图来选房。
PART 4
疯狂之下，深圳有关部门昨天终于出手了。
除了人行深圳市中心支行外，深圳市中小企业服务局也发布通告，称将严格加大对贷款贴息项目的审核力度。其用词相当严厉，称将对“骗取财政资金的行为，一经发现查实，将给予失信惩戒。涉嫌犯罪的，移交司法机关”。
对此，深圳楼市大V六土的解读是：非利空而是利好。
在六土看来，这样做，说明政府是用市场化行为来查这个事，因为经营贷本来就不应该进入楼市。而非此前市场普遍猜测的用限售三年变五年等行政手段去干预。如果最终证明这种模式有效，那么调控进一步加码的可能性就很小了。
而对此事的另一个争议是，此次深圳的疯狂会否引领一波全国性的楼市上涨。
要知道，深圳在中国楼市的地位，相当于是苹果在美国股市的地位，是绝对的引领者。
事实上，像深圳这样的市场，吸引的是全国性嗅觉最灵敏的那些资金。这也是为何深圳的星星之火一旦点起来，会迅速成燎原之势的原因所在。
但实际情况是，这波疫情的影响，对深圳的伤害很大。对内，大量加工厂、制造业面临关门。据说，工商负责注销公司的窗口，盖章都盖不过来。
对外，企业虽然复工了，但没有订单。而且，海外的疫情仍然在发酵中。
一个很说明问题的数字是，深圳2月份的一般公共预算收入，下降了28.71%。而杭州，这个数字是-6%。
而事实上，不止深圳，这也成了目前中国楼市的主要矛盾之一：那就是宽裕的流动性和经济基本盘的不确定性，所产生的背离。
也是-6.8%GDP，和+10.1%M2的矛盾。
当然，目前心情最忐忑的，是已经办了经营贷、并杀入楼市的投资者们。一旦真的严查抽贷，很有可能导致资金链的问题。
一位办了两次房抵经营贷的客户，目前手上的现金贷款差额近500万。他担心一旦两家银行同时抽贷，房子又不能及时出手，就只能“去联系高利贷”了。
就在4月17日，中国银保监会网站发布消息，对富阳和余杭两家村镇银行“因个人消费贷款资金被挪用于购房”共计处罚65万元。
对进入楼市的违规资金，螺丝正在一点点拧紧。
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文∣乐福/江公子
编辑∣二叔
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